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关于《鸡西市物业管理暂行办法》的政策解读
市房产局录入员 | 2017-10-19 13:44:22.0 | 浏览:539

现将《鸡西市物业管理暂行办法》的起草情况解读如下:

一、起草的必要性

近年来,随着城市建设和房地产开发的迅猛发展,物业管理行业已经进入了一个迅速发展时期。随着物业管理多层次、全方位的发展,物业服务新矛盾、新问题也开始显现,主要表现为:一是物业管理区域内部分建筑及设施设备权属不明确,开发建设单位不兑现承诺事项的现象时有发生,物业服务质量难以保证。二是业主大会成立难,住宅专项维修资金管理、物业服务行为不规范。三是物业管理与社区管理未能做到有机结合。四是国务院《物业管理条例》过于宏观,可操作性不强,需要以地方规范性文件的形式加以细化。因此,出台符合我市实际情况的地方政府规章势在必行。

二、起草的背景和过程

1起草背景2016国家立法权下放地级市(616日我市获立法权),为进一步规范我市物业管理工作,提高物业管理水平,我市决定出台《鸡西市物业管理条例》,这是我市将要出台的首部地方性法规。20167月,由市人大领导带队,市法制办、市房产局等相关部门先后赴温州、杭州、南宁等城市考察调研,根据考察情况并结合我市实际,拟制定出台我市物业管理的地方性法规,来规范我市物业企业服务行为,提高全市物业管理服务水平。

2起草过程:市房产局专门成立起草小组,深入鸡冠区、鸡东县和滴道区,召开征求意见会议10余次,征求社会各方面意见100多条,经过认真梳理和反复推敲论证,对部分合理建议进行了采纳,形成《条例》(草案)。国强副市长高度关注《条例》的起草工作,多次听取情况汇报,并提出了具体要求,相关部门也给予极大的支持,尤其市法制办安排专人给予配合指导。我们对《条例》(草案)进行多次修改补充完善,经市法制办合法性审查后,于20161121日经市政府十四届第四十五次常务会议讨论通过后,报请市人大常委会审议。因物业管理涉及千家万户,市人大经过慎重考虑,准备进一步征求市民和相关部门意见的基础上,充实和完善《条例》的相关内容,使之更好地为我市物业管理服务行业健康发展提供法律保障。在《条例》未正式出台前,考虑到我市目前物业发展的需要,在过渡期先由市政府以地方政府规章形式出台《鸡西市物业管理暂行办法》,以此来引导和规范我市管理物业市场十分必要。同时也为我市《条例》的出台积累一些实际经验。

三、起草主要依据

《办法》起草的主要依据是《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号),同时借鉴了《哈尔滨市物业管理条例》。

四、《办法》主要内容

《办法》共七章,五十九条。

1第一章总则:明确了起草目的依据、适用范围和部门职责。首先明确了物业管理监管主体,由市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县(市)、区房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。其次明确了物业所在地县(市)、区房产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员的指导和监督职责。

2第二章业主、业主大会及业主委员会明确了召开首次业主大会应具备的条件、业主大会职责、召开形式、业主委员会成员构成、委员资格终止,以及居民委员会代行业主委员会产生前的管理职责等。

    3第三—五章为前期物业管理、物业管理服务及物业的使用和维护:明确了物业区域的确定、物业用房的标准、承接查验和保修责任。建立物业市场准入招投标平台和评标专家库,规范物业管理招投标活动;明确了行业准入、诚信档案建立、擅自退出物业项目、老旧小区自治管理的组织部门、物业交接需移交的相关资料、物业收费应遵循的原则及收费方式;明确了物业企业信用等级为ABCDE 5个级别,A级为最高级别。明确了擅自终止服务的企业三年内不得承接新的物业服务项目;明确了物业区域内的禁止行为、维修资金管理和装修管理。水、电、气、热等相关责任单位应依法承担物业区域内相关管线的维修养护责任。

4第六章法律责任:明确了建设单位不通过招投标选聘物业企业、挪用住宅专项维修资金、物业用房未按要求标准配置等违规行为给予的处罚;明确物业企业违规行为应承担的相应处罚。  

5第七章附则:明确了本条例的施行日期和有效期。

以上说明。