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虎林市东方佳苑二期棚户区改造项目 房屋征收补偿方案
住建局征收办 | 2019-07-15 10:46:38 | 浏览:214

依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》和鸡西市《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定,结合征收范围内被征收房屋的实际情况,特制定本方案。

一、建设项目名称、征收范围、基本情况及征求意见时间

1.建设项目名称:虎林市东方佳苑二期棚户区改造项目。

2.征收范围:虎林镇东至东山路西侧、西至东方佳苑一期东侧、南至东山花园小区北侧、北至耕农东街十二巷南侧区域(详见该项目规划征收范围图)。

3.基本情况:此区域有照房屋159本,征收房屋总面积15015.46㎡,其中商业房照2本、房屋面积1875㎡,住宅房照157户、房屋面积10642㎡,无照住人房屋面积2498.46㎡。

4.该项目征收补偿方案公示期为3日。

二、签约期限

虎林市人民政府发布征收决定公告之日起50日内。

三、征收补偿主体和征收实施单位

征收补偿责任主体为虎林市人民政府,征收实施单位为虎林市国有土地上房屋征收与补偿办公室。

四、产权调换房屋位置

项目规划范围内集中安置(详见工程项目规划图、户型设计图)。

五、征收补偿依据和原则

1.补偿依据:本项目房屋征收补偿依据为国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、省住建厅《国有土地上房屋征收与补偿条例实施意见》及鸡西市《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定。

2.征收原则:遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则,对被征收人房屋实施先补偿后搬迁。

六、评估机构选定

该项目评估机构由被征收人代表经协商投票的方式确定,鸡西市新世纪房地产评估有限公司为该项目被征收房屋价值评估机构。

七、补偿安置

该项目提供货币补偿和产权调换两种安置方式。

(一)货币补偿方式

根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、面积、新旧程度等因素,土地证和房屋所有权证齐全的,由选定的评估机构按照不低于房屋征收决定公告发布之日被征收房屋类似房地产的市场价格,对被征收房屋的价值进行房地产评估作价,予以货币补偿。被征收人持本人身份证、房屋所有权证、国有土地使用证等证明材料,在50日内签约的按有照房屋评估价格上浮20%给予货币补偿奖励(仅限于住宅房屋),征收决定公布之日起50日后签订补偿安置协议的,不享受奖励。

付款方式:由征收部门按房屋所有权证记载的面积、性质及附属设施,按评估价格计算出被征收人房屋货币补偿总价值,在征收部门通知搬迁验收后一次性全部支付给被征收人,被征收人自行安置。

(二)产权调换方式

被征收人按照被征收房屋所有权证记载的产权性质及面积,实行“征一还一、结算差价”的安置政策。

1.住宅房屋选择产权调换

(1)该项目产权调换房屋的保障户型建筑面积为50㎡,被征收房屋面积低于50㎡的,一律上靠到保障户型50㎡,上靠面积按楼房建安成本造价50%进行结算,被征收人在50日内签订补偿安置协议的,奖励原房屋面积10%的建筑面积,在此基础上,再享受不超过10㎡的优惠调差面积(包括50㎡以上的房屋),按2000元/㎡优惠价购买(仅限回迁住宅)。超出上靠面积及优惠调差面积部分,被征收人按该新楼市场销售价格下调200元/㎡优惠价购买(建安成本价由造价部门提供)。

(2)被征收人选择主体17层以下楼房产权调换的,免费增加原有照房屋面积10%的建筑面积(仅限回迁住宅)。

(3)政府确定征收范围后,被征收人通过共有、继承、离婚、析产、赠予等方式将被征收房屋分户成低于50㎡小户型的,不得适用低于50㎡被征收房屋的优惠安置政策,按分户前的房屋状况予以补偿。

(4)产权调换后的楼房建筑面积以具备资质的房屋测绘部门核准的建筑面积为准;产权调换房屋面积超过回迁协议中约定的回迁房屋面积3%以上的,应提供与签定的协议面积相近的房源供被征收人选择,以原协议为基础重新签定补偿协议。

被征收人不同意重新选定房屋的,仍以原协议为基础,对于超面积3%以内(含3%)的部分按承诺价格予以结算;超过3%以上的部分产权归被征收人,按建安成本价格结算超出面积款项。

产权调换房屋面积小于约定的回迁房屋面积3%以上(含3%)的,少面积部分按调换楼房的市场销售价格对被征收人进行补偿。

(5)产权调换楼房各项税费及手续办理,按相关法律和部门规定办理。  

 2.用于经营的住宅房屋选择产权调换

被征收人住宅房屋改为经营使用,于房屋征收范围封闭前已经办理营业执照、税务登记和纳税证明的,并且现正用于营业的,按以下方式进行产权调换:

(1)被征收人选择产权调换住宅的,按照住宅房屋产权调换政策执行。

(2)被征收人选择产权调换非住宅楼房的,在从事经营的有照住宅房屋面积范围内,按被征收住宅房屋的评估价格与产权调换非住宅楼房的预评估价格进行结算差价。产权调换的非住宅面积大于被征收住宅房屋面积部分,被征收人按非住宅楼房预评估价格购买。产权调换的非住宅楼房面积少于被征收住宅房屋面积部分,按被征收原房屋评估价格给予被征收人货币补偿。

3.非住宅房屋产权调换(非住宅房屋一般是指房屋所有权证或不动产证房屋使用性质注明为商业、库房、厂房、办公、车库的房屋)

(1)被征收人选择产权调换非住宅楼房的,在房屋所有权证记载的建筑面积范围内,按“征一还一”的原则结算差价,对等面积部分按原非住宅房屋的评估价格与产权调换后非住宅楼房的预评估价格进行结算差价。产权调换的非住宅楼房面积大于原非住宅房屋面积部分,被征收人按非住宅楼房预评估价格购买,产权调换的非住宅楼房面积少于原非住宅房屋面积部分按原非住宅房屋评估价格给予被征收人货币补偿。

(2)被征收人非住宅房屋选择产权调换住宅房屋的,在房屋所有权证记载的建筑面积范围内,按被征收非住宅房屋的评估价格与产权调换住宅楼房的预评估价格进行结算差价。

(三)产权调换房屋结构差与层差标准

因被征收房屋的结构与调换楼房结构差异,所导致差价部分由被征收人补齐(按原有房屋所有权证记载的建筑面积计算),具体标准如下:

1.结构差(原房屋评估价与新楼预评估价差价)

被征收人在规定的50日内签定补偿安置协议的不找结构差价,超期按上述规定结算结构差价与层差。

2.层差

高层住宅楼房:六层以下不找差价,七层找100元/㎡,八层、九层200元/㎡,十层至十六层300元/㎡,顶层100元/㎡。

(四)选房顺序

1.征收决定公告发布后,被征收人按抽签先后顺序签订产权调换协议,依次选择产权调换房屋楼号、单元号、房间号、面积。

(五)附属物补偿标准

1.不符合房屋认定条件的建筑物、构筑物,按建筑面积补偿120-300元/㎡。其中:砖厦子300元/㎡,组装板房200元/㎡,木板厦子120元/㎡,猪舍80-120元/㎡。

2.砌筑门斗,按建筑面积补偿200-300元/㎡;木板门斗,按建筑面积补偿60元/㎡。

3.围墙高1.5米以上,按60元/m补偿;围墙高1.8米以上,按80元/m补偿;围墙高2米以上,按100元/m补偿。无基础的铁栅栏,按50-70元/㎡补偿;有基础的铁栅栏,按75-95元/㎡补偿。

4.铁质木门,按80-100元/㎡补偿;铁皮包门,按60元/㎡补偿。

5.砌筑菜窖,按400-500元/座补偿;压把井,按500元/眼补偿;砌筑渗水井,按500元/眼补偿;下水道,按200元/条补偿。

6.果树大株按200元/株补偿,中株按100元/株补偿,小株按40元/株补偿,五味子按30元/株补偿。

7.动力电设施,征收方与被征收方按供电部门出具的票据协商补偿。

被征收人对上述补偿标准有异议的,可以委托具有资质的价格评估机构通过评估确定。

非住宅房屋搬迁补偿及住宅、非住宅房屋装饰装修费,双方协商确定。协商不成的,可以委托具有资质的价格评估机构通过评估确定。

(六)房屋面积、性质认定及补偿

1.对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积一般以房屋所有权证书和房屋登记薄的记载为准。房屋所有权证书和房屋登记薄的记载不一致的,除有证据证明房屋登记薄确有错误外,以房屋登记薄为准。被征收人对被征收房屋所有权证书和房屋登记薄记载的建筑面积有异议的,可以委托具有房屋测绘资质的单位进行测量,在不变动需测绘房屋主体结构基础上以实际测量面积为准(经测绘多出面积按评估价格给予货币补偿)。

2.对于未经登记的被征收房屋的建筑面积、性质、用途等,在房屋征收决定发布前,房屋征收部门协调组织有关部门依法对征收范围内未经房产和不动产部门登记的建筑进行调查、认定和处理,调查和认定结果公示不少于3日。

3.征收部门已经发布封闭公告并入户调查摸底后,被征收人擅自改变房屋用途及抢建的房屋不予补偿(改变房屋用途的按调查摸底登记时的基本情况给予补偿)。

4.对不能提供房屋所有权证书和不能证明其房屋产权人、房屋性质、用途和面积的,征收部门以电话、书面或在当事人房屋粘贴公告通知的形式通知当事人在规定时间内提供房屋所有权证书及相关证明。当事人在规定期限内不能提供房屋所有权证书及相关证明,导致评估部门不能对其房屋价值进行评估的,征收部门将委托具有房屋测绘资质的单位,对其房屋进行面积测量,由公证处进行现场证据保全,按无主无照房处理,并在房屋征收范围内公告。所造成一切经济损失由被征收人承担。

(七)无照房认定标准及补偿

1.室内高度在2.2米以上,墙厚370毫米以上,有基础和硬化地面,有固定采暖设施,屋顶有保温处理,满足采光和通风要求,有水电设施,达到居住要求的,经认定小组认定后,按照有照房屋评估价50%给予补偿。

2.室内高度在2.2米以上,墙厚370毫米以上,有基础和水电设施,无硬化地面,屋顶无保温处理,满足采光和通风要求的,经认定小组认定后,按照有照房屋评估价40%给予补偿。

3.室内高度在2.2米以上,墙厚370毫米以上,无基础和硬化地面,屋顶无保温处理,满足采光和通风要求的,经认定小组认定后,按照有照房屋评估价30%给予补偿。

4.未达到认证标准,经核实确实正在居住的房屋,按照有照房屋评估价40%给予补偿。

5.认定小组成员由房产、城管、规划、土地、社区等部门人员组成。

(八)停产停业损失、人员工资、租赁经营房屋等补偿标准

1.停产停业损失补偿

营业损失按被征收人上年度向税务机关平均已缴应纳税所得额和过渡期限予以补偿。

补偿金额=上年度应纳税所得额÷12个月×过渡期限对达不到起征点的经营者按税务机关确定最低起征点为标准计算。

2.人员工资

过渡期间的人员工资按被征收人向社会保险部门缴纳的医疗、养老、失业保险确定的职工人数和平均工资予以补偿。其缴费期限以征收前上年度实际缴费人数额度确定,当年开办的企业,以封闭前实际缴纳人数额度确定。

补偿金额=缴费的职工人数×月平均工资×过渡期限

3.经营性非住宅房屋

被征收人选择产权调换的,按过渡期限计算补偿费用。选择货币补偿的给予6个月的停产停业损失补偿和3个月从业人员工资补偿。

4.经营性住宅房屋

被征收人选择产权调换的,一次性给予12个月停产停业损失和6个月从业人员工资补偿。选择货币补偿的给予6个月的停产停业损失补偿和3个月从业人员工资补偿。

5.房屋产权证记载为非住宅性质(或住宅),但超过6个月未营业,虽出具工商及税务部门的执照及税务相关票据的,不给予任何补偿,房屋实行对等调换。

6.租赁经营的房屋

给予租赁人1个月的经营损失和3个月从业人员工资补偿(此款补偿给被征收人),被征收人与租户解除租赁关系。

(九)搬迁补助费、临时安置补助费及出让土地等其它补偿标准

1.搬迁补助费

以房屋所有权证书为单位,住宅房屋选择货币补偿的1000元/户,选择产权调换的2000元/户。非住宅房屋的搬迁若产生设备及用具等的拆除、运输、安装及其它费用的,由当事双方协商确定,协商不成的可以委托具有资质的评估机构评估确定。但申请人民法院强制执行的房屋征收部门不支付搬迁补偿费。

2.临时安置费标准

选择产权调换的,过渡期限内临时安置费标准以房屋产权证为单位按500元/月支付,多层楼房过渡期限不超过18个月,高层楼房17层以下过渡期限不超过26个月。超过上述期限,临时安置费在原基础上上调40%给予被征收人货币补偿,过渡期限为自被征收人搬迁之日起到通知回迁进户之日止(临时安置费进户时按实际发生月计算,多退少补),被征收人选择货币补偿的不支付临时安置费。

3.出让土地补偿标准

出让土地未到期的按被征收人交款票据协商补偿,协商不成的按具备资质的土地评估机构评估价给予补偿剩余年限 。                          

4. 其它补偿标准

(1)有线电视、电话迁移费按相关部门规定办理。

(2)选择产权调换的被征收人在50日内签订补偿安置协议的,给予被征收人原房屋面积200元/㎡室内简易装修补偿(不足50㎡按50㎡计算,仅限回迁住宅)

5.低保证、残疾证住户补助标准

(1)被征收房屋所有权人持有《低保证》和《残疾证》的,重度残疾人给予10000元/户补贴,中度残疾人给予8000元/户补贴,轻度残疾人给予6000元/户补贴,低保户给予5000元/户困难补助。

(2)与被征收房屋所有权人共同居住的直系亲属和同一户口薄的家庭成员中持有《低保证》和《残疾证》的,按上述标准给予补偿。

(3)被认定为低保户和残疾人的,在获得相应补助后,在其证件上予以注明,并在虎林市国有土地上房屋征收与补偿办公室登记备案,异地再次遇到房屋征收时不予重复补助。

八、法律责任

1.对房屋征收工作,被征收人应当予以配合,被征收人采取暴力、威胁等办法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

2.在《房屋征收决定》公告发布50日内,征收部门与被征收人达不成补偿协议,或者被征收物产权不明确的,由房屋征收部门报请虎林市人民政府作出房屋征收补偿决定,依法送达被征收人,并在房屋征收范围内公告。被征收人对征收补偿决定不服的,被征收人可以在法定期限内依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

3.被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由虎林市人民政府向虎林市人民法院提起行政诉讼,申请强制执行,其执行费用及产生相关费用由被征收人承担。人民法院裁定准予执行的,由虎林市人民政府组织实施,也可以由虎林市人民法院执行。

九、其他事项

1.被征收人签订补偿安置协议时,应当将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及未过期的临建证交出。征收项目结束后,由虎林市房屋征收办公室办理被征收房屋权属和土地注销登记手续,补偿协议订立后,一方当事人不履行协议约定又不搬迁的,另一方当事人可以依法提起行政诉讼。

2.被征收人在搬迁前,应当结清水、电、气、热、电话、有线电视、宽带等费用,并应及时提供与征收有关的票据、证件、批件和资料,以便及时办理灭籍、迁移等手续。

十、本方案未尽事宜,按国家有关法律、法规执行。

十一、本方案最终解释权由虎林市房屋征收办公室负责。

十二、征收实施过程中市房屋征收办公室可根据具体情况在补偿安置方案原则基础上制定配套补充办法。

  

 

  


  












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